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Le marché immobilier en 2013 – Baisse de prix annoncée

Le marché immobilier connait actuellement d’importantes secousses dans toute la France même à Paris. Comment a t on pu en arriver là alors que depuis des années, et même après 2008 et la première crise post Lehman Brother, l’ensemble des acteurs du secteur, médias grand public et partis politiques majoritaires nous assurent que la pierre reste une valeur refuge en cas de crise, que la hausse est continue et que le marché n’est absolument pas spéculatif mais soumis à des pressions liées à la pénurie de biens, l’évolution de la structure familiale et des taux d’emprunt historiquement bas. En un mot, il fallait acheter et vite, ne pas rater le train de la propriété et faire de la France un pays de propriétaires.

Aujourd’hui ces éléments n’ont plus cours. Les médias ont actualisé leurs publireportages annuels liés aux prix des transactions et ont changé de discours en expliquant à qui veut l’entendre que cette baisse était prévisible et que tout ce qui avait été énoncé doctement depuis des années n’était que des signaux annonciateurs d’une baisse de prix qui sera bien entendue favorable à tous.

Que faut il penser de ces annonces? Que faut il imaginer pour la fin de l’année 2013 et les années à venir?

Le marché de l’immobilier est un marché extrêmement complexe. Aborder la problématique des prix impose forcément d’aborder les aspects conjoncturels, règlementaires et sociologiques. Nous aborderons le détail de ces points dans différents articles car les assembler les uns avec les autres dans un seul post parait inenvisageable.

Aujourd’hui, les aspects conjoncturels sont particulièrement défavorables au marché. La baisse du pouvoir d’achat sur les derniers mois et les risques d’un chômage croissant en sont les principaux facteurs. Moins de moyens aujourd’hui  couplé au risque d’en avoir encore moins freinent les éventuels acquéreurs à se lancer sur le marché. Par ailleurs, les prix actuels sont également un frein à l’achat. Effectivement les primos accédants ne bénéficiant pas d’un apport conséquent sont tout simplement exclus du marché.  Ils ne retrouveront le chemin du marché que dans un environnement économique stable.

La règlementation est également un frein à l’acquisition car peut engendrer des blocage et maintenir des prix hauts excluant les primos accédants du marché de l’achat. Prenons l’exemple des terrains et des Plan Locaux d’Urbanisme décidé par les mairies. Ces dernières ont tout pouvoir pour décider de permettre la modification des droits à construire et ainsi permettre la libération de m2 constructibles. C’est uniquement en libérant des parcelles et en permettant de construire que de nouveaux biens seront disponibles sur le marché. Tant que la tension sera forte sur les terrains et les droits à construire faibles alors le marché ne sera pas accessible aux primos accédants. La fiscalité actuelle est  également un frein important pour la mise en vent de biens sur le marché. Le précédent gouvernement de M Sarkozy a décidé d’allonger la durée de détention de biens avant la  suppression de l’imposition sur la plus valus. Ainsi les biens seront conservés 30 ans au lieu de 15 pour éviter ces impositions sur les plus valus (hors résidence principale). Le marché se trouve alors dépourvu de biens de petite ou moyenne surface  conservé par les propriétaires investisseurs souhaitant éviter une fiscalité jugée trop important.

Historiquement, les français sont amateurs d’immobilier. La pierre est considérée comme une valeur refuge et historiquement l’acquisition d’un bien immobilier est une ambition individuelle. La propriété est également considérée comme un statut social. C’est pourquoi, les Français sont et resteront demandeurs et acquéreurs potentiels. La génération du babyboom ayant le plus profité de ce marché dynamique et ayant pu bénéficier d’importantes plus valus exonérées de fiscalité pousse ses enfants à l’acquisition.

Tous ces éléments brièvement abordés démontrent que le marché immobilier est actuellement bloqué. Le marché ne peut fonctionner que lorsque des primos accédants confiants dans l’avenir peuvent investir. Aujourd’hui , il n’en n’est rien et la chute du volume de transaction en 2012 le démontre (-12% selon les notaires).

Le ministre du logement, Madame DUFLOT, va certainement prendre des mesures majeures pour débloquer cette situation. On peut imaginer, la fin de la mainmise des mairies sur les droits à construire, une modification de la fiscalité des plus valus de cession sur les résidences secondaires (et investissements) et par ricochet sur les résidences principales. On peut donc s’attendre à une année 2013 qui se verra la baisse des prix se confirmer. Les décisions gouvernementales  sont attendues par les professionnels de l’immobilier pour savoir quelle est la politique décidée. Des décisions pour maintenir un immobilier haut et ainsi limiter les risques de perte financières pour les acquéreurs des dernières années ou bien des décisions pour rétablir un niveau de prix correspondant à celui du début des années 2000, déduction faite de l’inflation des 12 dernières années.

Se projeter au delà de 2013 est difficile actuellement. A l’été 2013, les décisions du ministère du logement permettront une meilleure  visibilité des perspectives.

Nous en reparlerons alors…

Ci dessus le suivi de l’évolution des prix de l’immobilier par Jacques Friggit.

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