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Tout Savoir Sur La vie en Copropriété

L’UNIS (Union des Syndicats de l’immobilier), Syndicat Professionnel d’Administrateurs de Biens a édité quelques ouvrages de qualité à destination des copropriétaires afin de leur expliquer l’ensemble des tenants et aboutissants de la vie en copropriété. 

Nous vous proposons donc de retrouver ci-après le dossier sur la vie en copropriété. Ces documents publiés dans la collection « Ce que tout propriétaire ou copropriétaire doit connaître »  sont à votre disposition gratuitement sur simple demande à notre adresse mail : contact@cabinet-hassler.fr.

Cher copropriétaire,

Vous êtes ou vous allez, avec d’autres, devenir copropriétaire de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement ou le local que vous avez acheté ou venez d’acheter. Cette copropriété est en fait une « indivision organisée » appelée « syndicat dont les règles sont déterminées par une loi, un décret et un règlement, ce dernier étant particulier à votre immeuble.

Votre petite « République » aura son Parlement, sa commission consultative et son agent d’exécution.

Vous n’apparaîtrez plus à titre individuel dans les actes de la vie de votre syndicat, doté d’une personnalité juridique, mais vos droits seront protégés par la loi.

Cette entité aura ses problèmes et son aspect particulier. Vous allez devoir vous intégrer et participer à sa vie. De ce fait, il vous faudra parfois faire abstraction de votre intérêt particulier pour vous plier à la règle commune, même si celle-ci ne vous paraît pas toujours équitable, rien n’étant parfait en ce monde !
La vie en copropriété implique volonté de participation, de coopération et d’amélioration.

La connaissance de vos droits et de vos devoirs devant faciliter le bon fonctionnement du système, nous vous proposons de les examiner ensemble dans les pages suivantes.

Nous sommes conduits, en conséquence, à nous pencher sur les points essentiels des textes existants (loi, décret et règlement), à vous entretenir du rôle du syndic, du conseil syndical et à vous faire quelques recommandations sur la vie en copropriété.
Les notions simples qui vont suivre seront, nous l’espérons, utiles à votre information.

  • Les textes en vigueur

« La copropriété » est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de cette loi.

Cette législation précise vos droits sur la fraction de l’immeuble que vous possédez en propre (parties privatives) et sur les parties communes de celui-ci. Elle énonce la répartition des charges qui affectent les parties communes. Elle détermine l’organisation de la propriété indivise, fixée par le règlement de copropriété.

  •  La notion de parties privatives

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

« Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Sous la condition impérative de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives. Il peut également disposer librement de son lot.

Cette jouissance subit cependant une restriction :
aucun copropriétaire ne peut s’opposer, même à l’intérieur de ses parties privatives, à l’exécution des travaux d’amélioration de l’immeuble, régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale et rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, portant sur certains travaux d’amélioration, d’adjonction ou de suppression d’éléments d’équipements communs ou sur la mise en place d’un dispositif de fermeture organisant l’accès à l’immeuble.

  • La notion de parties communes

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Le règlement de copropriété constitue la charte du groupe des propriétaires de votre immeuble. Il doit contenir des détails suffisamment précis pour éviter l’interprétation des principes à la convenance de chacun.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété doit aussi définir les différentes catégories de charges et préciser la quote-part incombant à chacun des copropriétaires :

a) les charges spéciales. Elles concernent les services d’équipement collectif tels que l’ascenseur, le chauffage central, etc.

b) les charges générales. Elles comprennent toutes les charges autres que celles d’équipement. Elles font l’objet d’une répartition unique d’après les tantièmes de droit de propriété si l’immeuble ne comporte que des lots de même nature, ou si l’immeuble contient des lots d’affectations différentes,   la répartition se fait d’après un tableau fixant la quote-part de chaque lot.

Sous réserve de certaines dispositions prévues par la loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire, peut être décidée par l’assemblée générale, statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à la réunion.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les ras ci-dessus prévus, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition.

  • Le syndicat et l’assemblée générale

Les copropriétaires se trouvent obligatoirement groupés en une « collectivité » constituée par un      « syndicat » qui a la personnalité civile, c’est-à-dire le droit de faire tous les actes d’un individu.

Le « syndicat » a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il nomme et révoque le syndic et les membres du conseil syndical.

Il pourvoit à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble. En cas de destruction, il statue sur sa reconstruction éventuelle. Il fait assurer l’immeuble.

Il peut donner à certains copropriétaires l’autorisation d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Il établit, s’il y a lieu, le règlement de copropriété et peut le modifier au sujet des questions concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Il a qualité pour agir en justice.

Il peut, sous certaines conditions de majorité, acheter ou vendre des parties communes, acquérir et vendre des parties privatives.

Les décisions du syndicat sont prises par l’assemblée générale.

L’assemblée générale à laquelle vous serez invité, ainsi que tous les autres copropriétaires, est convoquée, en principe, par le syndic.

Sauf urgence, vous recevrez votre convocation au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion.

Peut-être aurez-vous des questions personnelles à inscrire à l’ordre du jour ? Vous pourrez parfaitement le taire en les notifiant au syndic pour qu’il les porte à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou de la suivante si les demandes sont parvenues trop tard par rapport à l’envoi de la convocation.

Nous vous conseillons vivement d’assister à toutes les réunions, mais dans le cas d’impossibilité vous pourrez vous faire représenter par un mandataire.

Sauf exception, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de parties communes.

Suivant la nature des décisions à prendre, l’assemblée générale statue aux majorités ci-dessous énumérées :

– majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (administration courante),

– majorité de tous les copropriétaires même absents (décisions qui excèdent la simple administration),

– double majorité : majorité en nombre des membres du syndicat plus majorité des deux tiers des voix (décisions importantes).

L’assemblée générale peut à cette double majorité décider toute amélioration d’un ou plusieurs éléments existants, l’adjonction d’éléments nouveaux jugés indispensables (ascenseur par exemple).

Aucun des copropriétaires ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux décidés, ni se soustraire à l’acquittement de sa participation aux charges communes.

Enfin, c’est seulement à l’unanimité de tous les copropriétaires que peuvent être prises les décisions graves concernant en particulier l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

De chaque assemblée générale, un procès-verbal est dressé. Il consigne les décisions prises.

Le syndic doit notifier dans les deux mois suivant l’assemblée par lettre recommandée avec avis de réception, les décisions de l’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (absents). Ceux-ci disposent de deux mois à compter de la date de notification pour contester lesdites décisions en introduisant, par voie judiciaire, une action en nullité.

  • Le syndic

Le syndic est le mandataire du syndicat et l’agent d’exécution des décisions prises par l’assemblée générale.

Le syndic représente le syndicat.

Il lui appartient :

– de faire respecter les clauses du règlement de copropriété,

– de faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale. En cas d’urgence, il fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble,

– d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, – de tenir la comptabilité du syndicat,

– de convoquer les copropriétaires en assemblée générale,

– de faire assurer l’immeuble et de veiller à sa garde.

Le syndic crée le climat de vie de la copropriété.

Il en est le guide compétent. C’est à lui qu’incombe l’exécution des décisions prises par l’assemblée générale.

Le syndic est élu pour trois ans maximum avec possibilité de renouvellement.

  • Choix d’un syndic

Des garanties sont données par les professionnels de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), 60, rue Saint Lazare, 75009 Paris.

Les syndics affiliés à l’UNIS ont été choisis pour leurs connaissances, leurs qualités professionnelles et leur probité.
Ils sont garantis financièrement et sont couverts par une assurance responsabilité civile professionnelle.
Spécialistes de tous les problèmes immobiliers, les copropriétaires peuvent, à titre personnel, faire également appel à leurs services pour toutes les questions concernant l’achat, la gérance, la vente et l’expertise de leurs biens.

  • Le conseil syndical

Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Le règlement de copropriété ou l’assemblée générale fixe les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical.

Les membres du conseil sont choisis parmi les copropriétaires.
Chacun d’eux ne peut être élu pour plus de trois ans, mais ses fonctions sont renouvelables.

Le conseil donne son avis au syndic ou à l’assemblée sur les questions intéressant l’immeuble et rend compte à l’assemblée chaque année de l’exécution de sa mission. Il contrôle la gestion du syndic et peut également être chargé par l’assemblée générale d’autres missions ou délégations. Il peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à tout professionnel.

  • Recommandations sur la vie en copropriété

La vie dans la communauté immobilière impose le respect mutuel et la solidarité entre tous les copropriétaires du syndicat.

Le syndic vous guidera dans l’application du règlement de copropriété, de la loi et du décret régissant la copropriété.

– Manifestez l’intérêt que vous portez à sa gestion en participant activement aux délibérations de l’assemblée générale.
(Si vous ne pouvez assister à une réunion, faites-vous représenter par un mandataire porteur d’un mandat écrit).

– Vérifiez la marche comptable du syndicat et acquittez régulièrement votre quote-part des dépenses de charges et de travaux de l’immeuble.

– Discutez les projets des grandes dépenses.

– Surveillez l’administration courante et étudiez toutes les questions sans esprit de critique  systématique.

Jouez loyalement avec le syndic la carte de la participation, sachant qu’un syndicat exige de lui un travail important de secrétariat et de comptabilité.

Ne chicanez pas lorsque vous relevez dans les comptes une dépense dont vous ne tirez pas profit personnellement. Soyez solidaire de tous les autres copropriétaires pour le bon fonctionnement du système et la conservation de l’immeuble.

 

Document réalisé par l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS)
Union des Syndicats de l’Immobilier
60, rue Saint Lazare
75009 Paris
Tél : 01 55 32 01 00
Fax : 01 55 32 09 99
unis-immo.fr

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